Gestioni condominiali Amendolito

Quando il servizio di fornitura può essere sospeso verso il condomino moroso?

12 febbraio 2016 - Ore 11:57

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Le novità introdotte dalla riforma in materia condominiale, hanno previsto oltre al potere/dovere dell’amministratore di poter promuovere il procedimento monitorio in danno al moroso (art. 63, 1° comma, disp. att. c.c. e art. 1129 c.c.) anche la possibilità, “in caso di mora protratta per 6 mesi di sospendere l’utilizzazione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato” ex art. 63, 3° comma, disp. att. c.c..
Questa possibilità è stata data dal legislatore per dare all’amministratore degli strumenti che siano in grado tutelare le comproprietà di servizi comuni.
È questa una novità del 2012, in quanto precedentemente l’amministratore poteva azionarsi per chiedere la sospensione dei servizi comuni  solamente nel caso in cui il regolamento del condominio da lui amministrato, prevedeva un’autorizzazione specifica in materia.
Adesso, quindi grazie alla novità inserita, il moroso si troverà d’innanzi a due conseguenze, la prima di ordine meramente economica, la seconda invece di ordine utilitaristico, in quanto rischierebbe di vedersi privato del servizio.
L’amministratore,  nel caso si trovi d’innanzi ad una morosità consolidata e costante, anche per poter meglio tutelare gli altri condomini virtuosi e far sì che gli stessi non risentano della morosità altrui nella fruizione del servizio comune, potrà, nei confronti del moroso, inibire l’utilizzo del servizio comune suscettibile di godimento separato, e ciò porterà per forza di cose anche ad una migliore gestione del condominio stesso.
Al Tribunale di Brescia è stato sottoposto un caso in cui, l’amministratore di un condominio, ha proposto un ricorso ex art. 700 c.p.c. per ottenere un provvedimento di urgenza che lo autorizzasse alla sospensione del servizio di fornitura di riscaldamento nei confronti dei morosi.
Dopo la notifica del ricorso, solo alcuni dei condomini si sono costituiti ed hanno chiesto al giudice di poter pagare ratealmente il loro debito e di non essere sospesi dal servizio di fornitura dell’acqua. Gli altri invece non si sono costituiti e sono perciò stati dichiarati contumaci.
Il suddetto Tribunale con l’ordinanza 13/02/2014, ha chiarito che questo potere dell’amministratore sia considerato come una forma di autotutela che permetta quindi di recuperare i contributi condominiali senza che si invochi “alcun rapporto  sinallagmatico tra la prestazione inadempiuta e la prestazione sospesa…” , questo in quanto l’obbligo di partecipazione alle spese si fonda “semplicemente e direttamente” sulla normativa condominiale che all’art. 1123 c.c., prevede l’obbligo per il  comproprietario dei beni comuni di contribuire alle spese per la conservazione, manutenzione, godimento dei beni e dei servizi comuni medesimi.
Alla luce di ciò, questo strumento della sospensione che può chiedere l’amministratore troverà la sua ragion d’essere negli interessi tutelati dal predetto art. 1123 c.c..
Per poter escludere un condomino moroso da un servizio, dovranno esserci contemporaneamente due condizioni necessarie:
1)    La morosità deve essersi protratta per 6 mesi, e seguendo l’art. 1129, i 6 mesi devono decorrere dall’approvazione del consuntivo a cui la morosità si riferisce;
2)    Ci deve essere sussistenza di servizi suscettibili di utilizzazione separata;
Se questo può essere agevole in considerazione di servizi comuni come impianti sportivi comuni o spazi comuni, non lo è altrettanto per quanto riguarda i servizi come acqua, riscaldamento, ascensore.
In tali casi per una mera questione inerente la difficoltà tecnica dell’operazione, l’amministratore dovrà per poter mettere in atto le operazioni di sospensione, avvertire il condomino moroso preventivamente, e in caso in cui manchi la collaborazione o si sia in presenza di un vero e proprio comportamento ostruzionistico, l’amministratore dovrà per forza di cose, chiedere l’intervento dell’autorità giudiziaria, che dovrà attuare con urgenza quanto previsto nell’art. 63, 3° c. disp. att..
Tornando al caso specifico sottoposto all’attenzione del Tribunale di Brescia, per quanto riguarda i condomini morosi e contumaci,  lo stesso Tribunale di Brescia ha autorizzato il condominio ricorrente ad entrare nell’appartamento del singolo per interrompere l’”afflusso dell’acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all’interno dell’unità immobiliare….” , questa operazione andava fatta in quanto con il perdurare della morosità del o dei singoli, si espone il condominio all’interruzione del servizio comune, con contestuale grave pregiudizio per i virtuosi.
Ancora il Tribunale di Brescia poi, in data 21/5/2014, accogliendo un ricorso ex art. 702 bis c.p.c., ha autorizzato il condominio ricorrente a sospendere l’erogazione dell’acqua nei confronti di un condomino moroso che anche se fosse già stato destinatario del decreto ingiuntivo, continuava a non provvedere ai propri pagamenti.
Bisogna tenere presente infine che,  anche se dal 18/06/2013 l’amministratore può oramai procedere, ex lege, alla sospensione del servizio comune nei confronti del condomino moroso al verificarsi delle condizioni necessarie prescritte dall’art 63, 3° c., disp.att. c.c., e anche in assenza di una previsione regolamentare specifica in merito, sarebbe comunque opportuno che il regolamento o l’assemblea condominiale prevedessero le modalità e i casi in cui procedere alla sospensione del servizio, stabilendo, ad esempio una soglia di morosità sopportabile prima che si attui la sospensione.
Questo potere discrezionalmente riconosciuto  all’amministratore dovrà essere, quindi, utilizzato con attenzione e cautela anche perché la sospensione del servizio non dovrà incidere sui diritti degli altri condomini così come l’amministratore sarà sempre suscettibile di sindacato da parte dell’autorità giudiziaria.

Categoria: News, Sentenze
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