Gestioni condominiali Amendolito

  • Buon pomeriggio avvocato,ho da porle un quesito: per quanto tempo un costruttore è esente dalle spese condominiali se non vende tutte le unità immobiliari?

    • Non esiste legislazione in tal senso, tuttavia alcuni costruttori riportano sull’atto di vendita il riconoscimento da parte dell’acquirente del diritto del costruttore a non partecipare alle spese condominiali sino a che non vende gli appartamenti. In alcuni casi ciò viene scritto per la durata massima di due anni, solitamente il tempo previsto per la vendita di tutti gli appartamenti. In ogni caso queste sono clausole vessatorie e quindi possono essere contestate in sede giudiziaria, bisogna farle ritenere tali dal provvedimento dell’autorità.

  • Gentile Avvocato, vorrei porre la seguente questione:
    In un locale al piano terra di un Condominio, un condòmino sta iniziando a fare dei lavori e a suddividere questo locale in più locali piccoli. Poichè si sentono forti rumori, gli altri condòmini sono preoccupati e vorrebbero sapere che tipo di lavori sta facendo il proprietario del locale del piano terra, per capire se questi lavori possano recare qualche pregiudizio al Condominio. Ora posto che l’art 1122 cita testualmente:
    ” Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.”
    Vorrei capire se quindi il condòmino che sta effettuando questi lavori è tenuto ad una comunicazione all’amministratore e come dovrebbe avvenire questa comunicazione.
    Una volta ricevuta la comunicazione, l’amministratore è tenuto a fare degli accertamenti per controllare che questi lavori non creino pregiudizio alla stabilità e alla sicurezza dell’edificio? Come può l’amministratore in pratica eseguire questi accertamenti? Può farsi consegnare dal condòmino che sta eseguendo i lavori tutti gli eventuali permessi edilizi necessari per quei lavori? Oppure l’amministratore dovrà chiedere l’accesso nel locale privato con un tecnico del Condominio per verificare tali lavori? Oppure c’è qualche altra modalità per poter effettuare questi controlli? Come si deve insomma comportare l’amministratore in una situazione di questo tipo? La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta e per la disponibilità!

    • Gentilissimo, in tali situazioni, quando un condomino si prepara ad effettuare dei lavori presso la propria abitazione sicuramente dovrà darne comunicazione agli enti locali, e successivamente anche all’amministratore del Condominio, ma questa comunicazione non ha un obbligo di forma, perciò essa può essere resa sia in forma scritta che orale. L’amministratore però allorquando lo ritenesse necessario, potrà certamente fare una verifica, sempre nel rispetto della libertà della proprietà privata.

  • Gentile Avvocato, vorrei sottoporre il seguente caso in cui in un Condominio si verifica un intasamento della pozzetta biologica al piano terra con conseguente fuoriuscita di materiale nell’appartamento o locale commerciale del condòmino del piano terra, e l’intasamento si appura che è stato causato dalla negligenza di qualche condòmino (ma non si ca chi) che ha buttato degli stracci o molte salviettine negli scarichi. In tal caso il condòmino del piano terra che ha subito questa fuoriuscita di materiale e acque nere nel suo appartamento e che subisce danni ingenti a mobili o apparecchiature costose (si pensi ad uno studio dentistico e simili), non potendosi stabilire di preciso di chi sia la colpa, ha diritto di ottenere un risarcimento dal condominio nella sua generalità o quanto meno da tutti quei condòmini che scaricano nella colonna montante incriminata? Grazie

    • Putroppo si tratta di una circostanza piuttosto usuale all’interno di un condominio.
      Se a causa di una occlusione di colonna montante dovesse derivare una fuoriuscita di acqua bianca o nera che provoca pregiudizi ad una delle abitazioni o locali commerciali che ne sono collegate, il danneggiato ha pieno diritto a pretendere il risarcimento dei danni, posto che la causa è da ricondursi alla colonna e quindi alle parti comuni.
      Soprattutto laddove non è possibile risalire al responsabile diretto, anche se in molti casi tale evento si verifica a causa del restringimento della conduttura, dovuta a detriti che si accumulano e si depositano sulle colonne internamente.
      E’ una fortuna che in questo caso da Te segnalato, chi ha subito il danno si è limitato ad inviare un avvertimento.
      Saluti.
      A.A.

  • Gentile Avvocato, vorrei porre la seguente questione:
    Dunque ci sono 3 condomini distinti, palazzina A, B, e C. Si trovano tutte e 3 in un cortile comune. In questo cortile c’è anche un po’ di verde con qualche albero ecc. Ora, sul retro della palazzina B sotto terra in corrispondenza dell’area cortilizia, si è rotto il tubo della fogna di proprietà esclusiva della palazzina B. La causa scavando e vedendo il tubo che si trova circa a 50 cm sotto terra, è probabilmente un cedimento del terreno nel sottosuolo. L’amministratore della palazzina B chiede di dividere la somma per tutte e 3 le palazzine perché dice, la causa è il terreno che ha ceduto e il terreno del cortile è di tutte e 3 le palazzine. Anche perché, a sostegno della sua tesi, dice che proprio in quella zona, negli anni ’80, ci fu sotto terra un riempimento del pozzo nero (secondo lui riempimento probabilmente non fatto bene e quindi ha ceduto ora). Quindi ritiene che la spesa sia da dividere per tutte e 3 le palazzine perché si tratta appunto di cedimento di un area comune. A me ovviamente non convince per niente questa tesi. Dal mio punto di vista dovrebbero piangerselo loro perché è appunto un evento naturale (il cedimento del terreno) e il tubo è di proprietà esclusiva della palazzina B. Inoltre fare riferimento ad un lavoro fatto nel lontano 1980 mi pare anche privo di fondamento per attribuire anche alla Pal C una qualche responsabilità.
    La ringrazio anticipatamente per la Sua risposta e per la disponibilità!

    • Prima di esprimere un parere occorre un chiarimento pregiudiziale. L’affermazione che sia stato il cedimento del terreno a provocare la rottura della tubazione si fonda su un fatto scientifico? Ovvero lo ha stabilito un perito? Chiedo questo perchè in tal caso, di fronte a tale certezza andrebbe chiarito se il terreno sottostante l’area comune rientra o meno nella ipotesi di cui all’art. 1117 c.c., (ed è così se indicato da titolo, posto che in difetto di espressa indicazione nel regolamento condominiale, così non sarebbe). Infatti rileggendo la norma di cui sopra tra le parti comuni rientra il suolo su cui sorge l’edificio, non tutto il suolo quindi. Fermo restando che anche il cedimento del terreno potrebbe rientrare nella fattispecie del caso fortuito, che sclude il nesso di causalità.
      Se poi l’affermazione dell’amministratore non ha alcun supporto tecnico, allora escluderei del tutto il criterio ripartitivo suggerito, ovvero dividere la spesa tra le tre palazzine, considerato che in questo caso, amio sommesso avviso, si applica l’art. 1123 , 2° o 3° comma c.c., cioè la tubazione se la paga chi ne usufruisce.
      Saluti

  • Gentile Avvocato, vorrei porre la seguente questione : ho acquistato un immobile a fine gennaio 2016 e mi è arrivata in questi giorni la convocazione per l’assemblea condominiale che si terrà a fine febbraio 2016 e nella quale si voterà, tra le altre cose, anche sul bilancio “gennaio-dicembre 2015”, quindi un bilancio che si riferisce al vecchio proprietario. L’amministratore mi ha inviato solo la convocazione senza allegare nessun bilancio, mentre pare che agli altri condomini abbia allegato anche il bilancio. Forse l’amministratore quindi ritiene che non è un mio diritto avere e visionare il vecchio bilancio. Ora la mia domanda è: ho diritto di accesso agli atti relativi al vecchio bilancio in questione anche se in quel periodo non ero proprietario?  In assemblea avrò diritto di voto sul quel bilancio gennaio-dicembre 2015.
    La ringrazio in anticipo per la risposta e Le auguro una buona serata.

    • Le risposte sono molto semplici. Lei ha diritto a richiedere all’amministratore copia del rendiconto e anche l’accesso agli atti, ovvero visionare i giustificativi di spesa, anche perchè in assemblea andrà Lei a votare. A tal proposito, non so se per caso con il precedente proprietario ha un eventuale accordo secondo il quale lei si farà carico delle spese di questo conguaglio. In caso contrario Le consiglio di richiedere il consuntivo e sottoporlo al vecchio proprietario a cui chiedere indicazioni. Anzi a voler essere zelanti, chiederei al dante causa di partecipare insieme alla riunione anche se il voto finale spetta solo a Lei. Inoltre, e concludo, salvo diversi accordi tra voi intercorsi, queste spese saranno a carico del precedente proprietario ex art. 63 disposizioni di attuazione del codice civile, anche se l’amministratore ha diritto a richiederle al nuovo entrato.

  • Gentile avvocato, desidero porre un quesito un po’ particolare. Il mio condominio e’ nato soltanto alcuni anni fa dalla fusione di due cooperative edilizie, ma lo stabile esiste ed è abitato da circa un trentennio. Lo stabile ha le tabelle millesimali fin dalla sua costruzione, ma queste sono sempre state applicate parzialmente, cioè le spese relative alla manutenzione, illuminazione e pulizia delle scale e dell’androne, manutenzione ordinaria e di esercizio degli ascensori vengono ripartite per metà con la tabella che tiene conto dell’altezze, l’altra metà in parti uguali, tutte le altre spese vengono divise in parti uguali. In altri termini, la tabella generale di proprietà viene ignorata. È’ evidente che questa modalità favorisce alcuni, in danno di altri. Da un po’ di tempo a questa parte, cioè da quando si cerca di dotarsi di un regolamento condominiale oggi mancante, alcuni condomini sollecitano la ripartizione delle spese secondo la normativa vigente. Qui comincia il mio quesito. L’amministratore, un condomino, ingegnere, ha fatto presente che, a suo parere, le tabelle millesimali sono errate perché alcuni parametri riduttivi utilizzati sono inopportuni soprattutto quello relativo all’altezza dal suolo. Inoltre nel corso del tempo alcuni condomini hanno apportato alcune piccole modifiche, alterando di fatto la superficie convenzionale dell’appartamento, anche se in misura irrisoria; pertanto ha convinto i condomini ad affidargli l’incarico di revisionare le tabelle. Svolta questa attività, e distribuito l’elaborato a tutti i condomini, avvalendosi di una consulenza “legale” on line non ben identificata, asserisce che tali tabelle posso essere immediatamente applicate, senza approvazione assembleare, e così ha fatto. Chiedo a questo punto se dette tabelle possono essere subito utilizzate, come l’amministratore asserisce, oppure se comunque devono essere approvate dall’assemblea, e in questo caso qual è la maggioranza richiesta. Se mi è permesso esprimere una mia opinione, l’eventuale messa in uso senza approvazione, limita il diritto di verifica e di critica, atteso che anche l’amministratore può aver commesso qualche errore, per non parlare poi di un suo eventuale conflitto di interesse, essendo al tempo stesso amministratore e condomino.

    • Gentile Signore, questa è una delle questioni nel campo condominiale che genera maggiore confusione, e non solo nel singolo condomino, anche tra chi è abituato a masticare la materia.
      Se mi dice che le tabelle esistenti sono nate con la cooperativa, che aveva come scopo sociale quello di realizzare l’edificio o più edifici, per poi essere messa in liquidazione al termine dello scopo sociale, è evidente che trattasi di TABELLE CONTRATTUALI e non semplici ASSEMBLEARI. Quali sono le differenze? Le prime sono quelle possono contenere criteri di ripartizione delle spese anche difformi da quelle legali, dettate dall’art. 1123 c.c., per via della loro natura negoziale (o contrattuale appunto); le seconde devono essere conformi ai criteri di legge, cioè esprimere il rapporto proporzionale di valore esistente tra le unità abitative e le parti comuni.
      Mentre le CONTRATTUALI, quindi laddove contengono criteri che derogano alle disposizioni normative in vigore non vi sono mai stati dubbi che possano essere modificate solo con il consenso unanime, per quelle ASSEMBLEARI, è intervenuta una sentenza innovativa nel 2010, la n. 18477, da parte delle Sezioni Unite della Cassazione, con successiva conformità espressa anche dalla Cassazione 25.09.13 n. 21950 che ha precisato che quando l’atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari della evisione delle stesse, non ha natura negoziale, ne consegue che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, ma è sufficiente la maggioranza di millesimi 501. E’ evidente che il criterio distintivo tra le due fattispecie sta nella natura delle tabelle millesimali.
      Lei però mi dice che l’amministratore ha proposto le revisioni delle tabelle perchè erano errate. In realtà per esprimersi si dovrebbe spiegare in modo scientifico (cioè oggettivo) e non personalizzando quale siano gli errori che devono essere manifesti. Questo caso, amio modesto avviso corrisponde alla fattispecie delle tabelle contrattuali e quindi richiede il consenso unanime. Inoltre, mi sembra di tutta evidenza un certo conflitto di interessi laddove ad apporre le modifiche non sia un soggetto terzo, bensì un condomino, comunque portatore di un interesse privato.
      Concludo, infine, precisando che le tabelle, se e quando rettificate, o revisionate, o create ex novo, devono sempre essere sottoposte alla verifica ed approvazione dei condomini, con la partecipazione di cui sopra, ovvero di tutti indistintamente.

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